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優潤家包租實戰培訓
實戰手冊
第一線包租決勝筆記
從零開始，月月穩定收租的實戰指南
專為上班族設計・不離職也能當房東
專為上班族設計・不離職也能當房東
01 找大房東談判
02 裝潢成本控制
03 合約地雷解析
04 找到好租客
05 收益試算方法
06 失敗案例解法
目錄
手冊內容一覽
P.2
01
找到大房東：從陌生到談定的完整路徑
P.3
02
裝潢成本控制：50萬以內搞定一間房
P.4
03
合約地雷解析：這6條你一定要看清楚
P.5
04
找到好租客：空屋率歸零的實戰技巧
P.6–7
05
收益試算方法：算出你的第一桶金
P.8–9
06
常見失敗案例與解法：前人踩過的坑
P.10–11
附
實用工具清單 & 快速 Checklist
P.12
✦ 給讀者的話
這份手冊濃縮了優潤家第一線導師的實戰經驗，每章節針對上班族包租新手最常遇到的障礙設計。建議從頭閱讀，邊讀邊對照自己的物件條件，找到最適合你的啟動方案。
CH01
找到大房東
P.3
CHAPTER 01
找到大房東
從陌生到談定的完整路徑
「大房東哪裡找？」是每位包租新手最常問的問題。答案就在你每天走過的街道上，只是你還不知道怎麼開口。
三大尋找管道
1
社區公佈欄 & 路邊廣告
最直接的管道。手寫「誠租長期」告示往往比仲介更有效，房東看到直接接洽更願意談。
2
里長 & 管委會
里長掌握社區內閒置房源，一通電話往往能媒合到未公開物件。
3
591 篩選屋齡15年以上直租
屋主直租的老屋房東通常更願意長期合作、配合包租模式。
讓房東秒感興趣的三個關鍵詞
✓
穩定每月入帳，不用追租
✓
裝潢維修我來，不麻煩你
✓
一簽多年，省去找租客的煩惱
房東最在意的三件事
✓
穩定收租，不空房 ── 承諾包租期間月月準時入帳，不論是否有租客都照付。
✓
不傷房子，好維護 ── 自費裝潢、定期維修，房東不需要煩惱房屋狀況。
✓
長期合作，省麻煩 ── 一次簽5–12年，房東不用頻繁找租客，省去大量精力。
實戰話術範例
開場白
「您好！我是做長期包租的，我們會自己裝潢整理，每個月固定匯款給您，不管有沒有人住都準時付。您有意願長期合作嗎？」
若房東猶豫，補一句：
「您完全不用煩惱找租客、收租和維修，一切我來處理。」
💡 導師小提醒
第一次見面帶一份「合作說明書」展示專業度，成交率比純口頭承諾高出 3 倍以上。
CH02
裝潢成本控制
P.4
CHAPTER 02
裝潢成本控制
50萬以內搞定一間標準套房
50萬
目標總預算
30%
設備費比例
3倍
租金提升幅度
費用拆解：10坪套房參考預算
| 項目 | 參考金額 |
|---|---|
| 壁面粉刷 + 地板 | 約 NT$80,000 |
| 衛浴翻新 | 約 NT$60,000 |
| 廚具 + 流理台 | 約 NT$50,000 |
| 冷氣（1對1） | 約 NT$35,000 |
| 床架 + 床墊 + 衣櫃 | 約 NT$60,000 |
| 燈具 + 窗簾 + 雜項 | 約 NT$25,000 |
| ⚠ 緊急預備金（10%） | 約 NT$30,000 |
| 合計參考值 | NT$340,000 ~ 500,000 |
讓裝潢費降低30%的實戰技巧
1
統一風格，批量採購
全套房同款傢俱，向廠商一次下單5間以上，價格可砍20–30%。
2
二手傢俱精挑細選
床架、衣櫃上蝦皮二手，品相好的省下40%以上。
3
自己管工班，不包給設計師
水電、泥作、油漆分開發包，少一層設計師利潤，省15–25%。
4
聚焦視覺感，不追求頂規
租客最在意乾淨、明亮、有收納，不是大理石地板或進口設備。
⚠ 最常見的成本陷阱
不要為省錢跳過「防水工程」— 日後漏水糾紛遠比省下的費用貴。
裝潢前確認合約期限，簽不到5年不值得大改裝。
CH03
合約地雷解析
P.5
CHAPTER 03
合約地雷解析
這6條你一定要看清楚
地雷 01 提前解約條款
⚠ 地雷：房東可任意提前解約
✓ 建議寫法：房東提前解約須支付剩餘月數1/3租金作違約金，缺此條不簽。
地雷 02 轉租限制條款
⚠ 地雷：禁止轉租或需每次報備
✓ 建議寫法：明確寫入「甲方同意乙方將房屋轉租第三方，無需另行通知」。
地雷 03 裝潢歸屬條款
⚠ 地雷：合約期滿裝潢全部歸房東
✓ 建議寫法：裝潢屬乙方財產，合約期滿前乙方有權拆除攜走或議定補償金額。
地雷 04 漲租條款
⚠ 地雷：每年自動調漲5%以上
✓ 建議寫法：明訂漲幅上限（建議2%/年或CPI連動），超出需雙方書面同意。
地雷 05 維修責任條款
⚠ 地雷：所有維修一律由乙方負擔
✓ 建議寫法：結構性問題（漏水、管路老化）由房東負責；日常維護由乙方負責。
地雷 06 優先購買條款
⚠ 地雷：房東賣屋時無需通知
✓ 建議寫法：若房東出售，需提前6個月通知，乙方有同等條件優先購買權。
✅ 簽約前必做 Checklist
✓ 請律師或課程導師審閱合約 ✓ 對照本手冊6條逐一確認 ✓ 所有口頭承諾都要書面化
CH04
找到好租客
P.6
CHAPTER 04
找到好租客
空屋率歸零的實戰技巧
租客從哪裡來？
591、好房網
台灣最大租屋平台，務必上傳真實美照（建議專業拍攝）。
效果高
Facebook找房社團
各縣市社團主動貼文，觸及精準需求者。
效果中
學區 / 科學園區
鎖定學生或科技業上班族聚集區塊，空置率最低。
效果高
LINE社群口碑
前租客介紹最可靠，入住後主動詢問有無朋友需要。
效果高
拍出讓租客一眼愛上的照片
✓
選晴天白天拍攝，讓自然光充滿房間
✓
站在角落往對角線拍，展現最大空間感
✓
必拍：窗外景色、廁所、廚房、床鋪近景
✓
微調亮度對比，不過度濾鏡
看屋前的三道篩選
1
問清楚入住時間
有明確入住日期的租客通常是真心找房，非亂看房。
2
詢問工作性質
在職上班族 > 學生 > 自由接案者，穩定度依序遞減。
3
觀察溝通態度
回訊是否及時、有禮？這往往預示入住後的相處品質。
讓租客不想搬走的5個小動作
✓
入住前送「歡迎入住」小卡 + 常用報修聯絡方式
✓
每半年主動詢問是否需要更換燈泡或小維修
✓
過年過節傳一則問候訊息，維持溫暖的租客關係
✓
續租前1個月主動聯繫，提供「老租客優惠」
✓
設立LINE群組，快速處理問題，提升信任感
💡 數字會說話
空屋率每降低5%，12年合約可多收約 NT$144,000 租金。留住好租客比重新找租客節省的成本，平均是2個月租金。
CH04
常見糾紛 & 快速解法
P.7
常見糾紛 & 快速解法
! 租客拖欠租金
第1天起傳訊提醒，第5天致電說明，第10天寄存證信函。全程留存紀錄。
! 私自改裝房間
合約內明訂不得鑽孔、釘釘、更改格局，並保留入住前照片作比對。
! 退租不提前通知
合約規定提前2個月書面通知，否則沒收押金。押金至少收2個月租金。
! 鄰居投訴噪音
立即聯繫租客，書面警告一次後，再犯可啟動提前解約條款。
CH05
收益試算方法
P.8
CHAPTER 05
收益試算方法
算出你的第一桶金
核心公式
淨獲利 ＝（轉租租金 − 承租租金）× 月數 − 裝潢成本
月數 ＝ 合約年限 × 12 × （1 − 空屋率）
實際案例試算（標準情境）
| 項目 | 數值 | 說明 |
|---|---|---|
| 向大房東承租 | 20,000元/月 | 包租代管標準物件 |
| 轉租給租客 | 40,000元/月 | 市場行情定價 |
| 每月價差 | 20,000元 | 即每月毛利 |
| 合約年限 | 12年 | ＝ 144個月 |
| 空屋率 | 5% | 保守估計 |
| 有效月數 | 136.8月 | 144 × 95% |
| 裝潢成本 | 500,000元 | 一次性前期投入 |
| 合約期租金收入 | 2,736,000元 | 20,000 × 136.8 |
| 淨獲利 | 2,236,000元 | 扣除裝潢成本後 |
| 投報率 | 447% | 淨獲利 ÷ 裝潢成本 |
CH05
三種情境 & 回本時間
P.9
三種情境下的報酬對比
保守情境
裝潢40萬／價差1.5萬／10年／空屋率8%
淨獲利：1,296,000元
224%
標準情境
裝潢50萬／價差2萬／12年／空屋率5%
淨獲利：2,236,000元
447%
積極情境
裝潢60萬／價差3萬／15年／空屋率3%
淨獲利：4,830,000元
705%
💡 關鍵洞察
即使是保守情境，10年的報酬仍達到224%，遠超定存與基金。提升「租金價差」比延長合約年限更能有效提高報酬率。
回本時間怎麼算？
回本時間計算非常直觀：裝潢成本 ÷ 每月淨價差 ＝ 回本月數。以標準情境為例：
500,000 ÷ 20,000 ＝ 25 個月（約 2.1 年）回本
開始2年4年6年8年10年12年
第25個月起，每個月收到的20,000元就是純粹的被動收入。12年合約結束時，已累積超過220萬的淨獲利。
CH06
常見失敗案例
P.10
CHAPTER 06
常見失敗案例
前人踩過的坑，你不用再踩
案例一：簽了不能轉租的合約
某學員談定一間套房，裝潢花了45萬後才發現合約明訂「不得轉租」。最終只能空著，血本無歸。
解法 ▶ 簽約前用本手冊第03章逐條核對，轉租授權是紅線，缺一不簽。
案例二：裝潢超出預算50%
因追加設計師費與進口建材，原本40萬的裝潢最終燒了62萬，回本期從2年延長至4年。
解法 ▶ 裝潢前訂好「封頂金額」，所有追加項目都需重新評估投報率後才能動工。
案例三：找到惡質租客，裝潢全毀
入住3個月租客在牆上鑿洞架設音響，退租後修繕費超過8萬元，且租客已失聯。
解法 ▶ 入住前拍攝完整影音存證、收取2個月押金、合約明定損賠責任上限。
案例四：地點選錯，長期空房
選了偏遠社區，以為租金便宜有競爭力，卻因生活機能差，掛了3個月還找不到租客。
解法 ▶ 簽約前先試刊591三天，有詢問量才簽約，沒詢問就換地點。
案例五：與房東關係惡化，被迫提前解約
入住後發現房東頻繁要求進屋檢查，矛盾激化接受賠償提前解約，裝潢成本全虧。
解法 ▶ 面談時觀察房東性格，長期信任關係比租金便宜更重要。多聊以判斷能否長期合作。
案例六：忽略水電費歸屬，每月多付數千
合約未明訂水電費由租客申辦，導致帳單長期轉由屋主繳付，每月多出約3,000元。
解法 ▶ 合約內清楚寫明：水電、瓦斯、網路費由租客自行申辦並繳納，與房東無關。
CH06
失敗的共同模式
P.11
失敗的共同模式
根本原因 1：沒有事前做功課
跳過談判前的調查、跳過合約審查、跳過地點評估。急著簽約往往是最貴的捷徑。
根本原因 2：把口頭承諾當保障
無論房東多麼友善，所有承諾都必須白紙黑字。關係再好也可能翻臉。
根本原因 3：忽略現金流壓力
沒有預留足夠緊急備用金，遇到空屋期或突發維修就陷入資金困境。
根本原因 4：獨自摸索，不求教
包租是可以系統學習的技能。有導師帶路的學員，平均少走3年彎路。
附錄
實用工具 & 快速 Checklist
P.12
找物件 Checklist
已確認地點生活機能（捷運/公車/超商距離）
試刊591三天確認詢問量充足
確認鄰近租金行情，轉租價有利潤空間
已見面評估房東性格與合作意願
確認裝潢後每月淨價差 > 15,000元
裝潢進場 Checklist
已確認防水工程完工並測試
已拍攝裝潢前房間全貌影片存證
所有工班合約留存，含保固條款
水電配置符合多租客使用需求
家電保固書與發票統一存檔
裝潢完工後再次拍攝全貌影片
簽約前 Checklist
已確認合約包含「轉租授權」條款
已確認提前解約需賠償條款
已確認裝潢歸屬與還原條款
已確認漲租上限條款（建議2%/年）
已確認水電費歸屬條款
已請律師或導師審閱合約
租客入住 Checklist
已確認租客工作證明或在職證明
已收取2個月押金（書面收據）
已與租客共同拍攝入住影片存證
已確認租客自行辦理水電、瓦斯
已建立租客LINE聯絡，說明報修流程
送上「歡迎入住」小卡建立好感
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租客溝通、問題即時回應
優潤家收益試算工具
課程學員專屬報酬試算工具
知識不會改變命運，行動才會。
每晚一年開始，就少了一年的被動現金流
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